Jeszcze kilka lat temu mieszkanie przeznaczone na wynajem wystarczyło wyposażyć poprawnie i neutralnie: kanapa, podstawowe meble, jasne ściany. Dziś, przy znacznie większym wyborze ofert, taki standard coraz rzadziej stanowi przewagę. Dotyczy to zarówno najmu krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Zdaniem ekspertów SuperApart właściciele, którzy chcą utrzymać atrakcyjną cenę, ograniczyć pustostany i przyciągnąć bardziej stabilnych najemców, muszą coraz częściej myśleć o mieszkaniu jak o produkcie konkurującym z dziesiątkami podobnych ofert.
– Standard z IKEI sam w sobie nie jest już przewagą. Można oczywiście nadal wynajmować mieszkania urządzone bardzo podstawowo albo lokale „po babci”, ale wtedy najczęściej trzeba konkurować ceną. Jeżeli właściciel chce szybko wynająć mieszkania, musi zastanowić się nie tylko nad lokalizacją i wysokością czynszu, ale też nad tym, co sprawi, że najemca wybierze właśnie jego mieszkanie – mówi Paulina Benda, prezeska zarządu SuperApart.
To, co kiedyś było dodatkiem, dziś staje się oczekiwanym standardem
Zmieniły się nie tylko ceny i liczba ofert, ale również oczekiwania samych najemców. Jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu podstawowo wyposażone mieszkanie mogło bez większego problemu znaleźć najemcę. Dziś większą rolę odgrywają komfort, funkcjonalność, estetyka oraz jakość wyposażenia.
– Kiedyś kanapa do spania była czymś całkowicie normalnym. Dziś najemcy oczekują wygodnego łóżka, najlepiej w rozmiarze 180×200 cm. Podobnie jest z klimatyzacją, dobrze wyposażoną kuchnią czy przestrzenią do przechowywania. Najemcy mają większy wybór i bardzo szybko porównują oferty. Jeśli dwa mieszkania kosztują podobnie, wybiorą to, które zapewnia im większy komfort – wskazuje Paulina Benda.
W przypadku najmu krótkoterminowego pierwszym etapem tej konkurencji jest ekran telefonu lub komputera. Gość wybiera spośród wielu podobnych ofert, często podejmując decyzję przede wszystkim na podstawie miniaturki zdjęć i opinii innych gości. Wyróżniają666ce się wnętrze może więc zwiększać atrakcyjność ogłoszenia jeszcze zanim potencjalny gość zapozna się ze szczegółowym opisem.
W najmie długoterminowym mechanizm działa nieco inaczej. Estetyka nadal ma znaczenie, ale jeszcze większą rolę odgrywają funkcjonalność i komfort codziennego użytkowania. Dobrze przygotowane mieszkanie łatwiej wyróżnia się wśród podobnych ofert i odpowiada na potrzeby osób, które szukają miejsca do życia na dłużej.
Nie chodzi o luksus, tylko o pomysł na mieszkanie
Podnoszenie standardu nie musi oznaczać luksusowych materiałów ani kosztownego wyposażenia. Kluczowe jest świadome przygotowanie mieszkania do grupy docelowej i modelu najmu. Innych rozwiązań będzie potrzebował apartament przeznaczony dla turystów i osób przyjeżdżających do miasta na kilka dni, innych mieszkanie dla pary wynajmującej lokal przez kilka lat, a jeszcze innych lokal kierowany do studentów.
–Nie chodzi o to, żeby każde mieszkanie było designerskie. Chodzi o to, żeby miało pomysł i odpowiadało na potrzeby konkretnego typu najemcy. Rynek jest dziś pełen poprawnych, neutralnych mieszkań, dlatego coraz trudniej wyróżnić się samym podstawowym standardem – podkreśla Paulina Benda.
Według SuperApart szczególnie istotne jest połączenie estetyki z funkcjonalnością. Czasem przewagą będzie wyrazisty projekt wnętrza, innym razem wygodne łóżko, klimatyzacja, dobrze zaplanowane przechowywanie czy funkcjonalna kuchnia. Ważne, aby decyzje dotyczące wyposażenia wynikały z tego, komu i w jaki sposób mieszkanie ma być wynajmowane.
Jak wyróżnić 37-metrowe mieszkanie wśród setek ofert?
Jednym z przykładów bardziej zdecydowanego podejścia jest Ruby & Blue Apartment – warszawski apartament należący do portfela SuperApart, zaprojektowany przede wszystkim z myślą o najmie krótkoterminowym.
Mieszkanie ma 37 m², ale jego dodatkowym atutem jest niemal równie duży, 32-metrowy taras, który stał się jednym z najważniejszych elementów całej koncepcji. Lokal przeznaczono dla jednej lub dwóch osób.
Już na etapie projektu zdecydowano się odejść od pierwotnego układu deweloperskiego. Niewielką wydzieloną sypialnię zastąpiono otwartą przestrzenią dzienną, dzięki czemu mieszkanie stało się bardziej przestronne i lepiej doświetlone.
Projekt autorstwa Małgorzaty Górskiej z MGN Pracowni Architektonicznej świadomie odchodzi również od neutralnej estetyki kojarzonej z typowymi mieszkaniami inwestycyjnymi. Kobaltowy błękit, rubinowe bordo, geometryczna posadzka, wielkoformatowa tapeta i wolnostojąca wanna w pokoju tworzą wnętrze, które ma być łatwo rozpoznawalne już na zdjęciach.
Jednocześnie zadbano o elementy użytkowe: w pełni wyposażony aneks kuchenny, pralkę ukrytą w zabudowie, pojemne miejsca do przechowywania i dużą łazienkę. W apartamencie zamontowana jest również klimatyzacja.
– W tym przypadku bardzo ważny jest taras. Ma 32 m² przy 37 m² samego mieszkania i goście rzeczywiście chętnie z niego korzystają. Nie traktujemy go więc jako dodatku, tylko jako pełnoprawną część oferty. Cały apartament został pomyślany w taki sposób, żeby dać gościom coś więcej niż standardowe miejsce do spania. Ma być wygodny, ale też zapamiętywalny, Dzisiaj często liczy się to co można pokazać na Instagramie – mówi Paulina Benda.
Rynek coraz mocniej dzieli się na segmenty
Podstawowe, tanie mieszkania nie znikną z rynku. Nadal istnieje grupa najemców, dla których najważniejszym kryterium pozostaje cena. Zmienia się jednak sytuacja właścicieli, którzy oczekują wyższej stawki.
Jeżeli nieruchomość ma kosztować więcej niż najtańsze oferty w okolicy, musi dawać najemcy powód, aby tę różnicę zapłacił.
– Dziś można wynająć praktycznie każdy lokal, pytanie tylko: za ile, komu i na jak długo. Jeżeli mieszkanie wygląda słabo, musi być naprawdę konkurencyjne cenowo. Jeżeli właściciel chce wyższej stawki i stabilniejszego wyniku, powinien potraktować standard i sposób przygotowania nieruchomości jako element inwestycji, a nie koszt, który najlepiej ograniczyć do minimum – podsumowuje Paulina Benda.
Paulina Benda – przedsiębiorczyni, prezeska zarządu i współwłaścicielka SuperApart oraz współwłaścicielka agencji nieruchomości Grand Properties. Od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sprzedażą i marketingiem. Zarządza firmą obsługującą ponad tysiąc rezerwacji miesięcznie, rozwijając model FlexRent – elastyczne podejście łączące najem krótkoterminowy i długoterminowy w zależności od sytuacji rynkowej. Specjalizuje się w optymalizacji rentowności portfeli mieszkań oraz profesjonalizacji rynku najmu.
Absolwentka stosunków międzynarodowych na Uniwersytecie Warszawskim, London School of Public Relations oraz programu Leadership ICAN Institute. Doświadczenie zdobywała m.in. jako członkini zarządu Emmerson Realty, dyrektorka rynku pierwotnego w Expander Advisors oraz menedżerka PR i marketingu w sektorze hotelarskim.
