Wielka płyta jeszcze niedawno uznawana była za relikt PRL-u. Dziś wraca do łask. Dzięki korzystnym cenom, solidności i atrakcyjnym lokalizacjom, jest jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej opłacalnych kierunków dla tych, którzy chcą inwestować w nieruchomości. O tym, jak w ostatnich latach zmieniło się postrzeganie mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, odpowiadają eksperci. Między innymi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości oraz twórca dobregonajmu.pl.
Pierwszy eksperymentalny budynek z wielkiej płyty w Polsce powstał w Warszawie w 1957 roku na ul. Kawęczyńskiej 16. Szczyt popularności prefabrykatów przypadł jednak na lata 70. Osiedla powstawały jak grzyby po deszczu – warszawski Ursynów, krakowska Nowa Huta czy gdańskie Przymorze. Dziś w Polsce jest ok. 60 tys. budynków z wielkiej płyty, w których znajduje się ok. 4 mln mieszkań.
– Bloki z wielkiej płyty to symbol polskiej urbanistyki. Mieszkał w niej niemal każdy – od Pani sklepowej i nauczycielki, po celebrytów jak Maryla Rodowicz i polityków jak prezydent Aleksander Kwaśniewski. Są we wszystkich miastach i tworzą ich swoisty klimat – mówi Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl. – Jedni kochają wielką płytę, inni jej nienawidzą – o gustach się nie dyskutuje. Natomiast dla kogoś, kto rzeczywiście chce inwestować w mieszkania na wynajem lokale na warszawskim Ursynowie czy poznańskich Ratajach to wymarzona okazja – mówi Maciej Gołębiewski.
Wielka płyta jest atrakcyjna
Mieszkania z wielkiej płyty sprzedają się błyskawicznie. Analiza PKO BP, porównująca wnioski kredytowe z ofertami w portalach ogłoszeniowych, pokazuje wyraźnie: w każdym badanym mieście chętnych do zakupu jest więcej niż dostępnych mieszkań na rynku wtórnym. Również czas potrzebny na sprzedaż mieszkania w Wielkiej Płycie jest zdecydowanie krótszy niż w przypadku mieszkań relatywnie nowych. Efektem tego jest krótszy czas sprzedaży – lokale w wielkiej płycie rotują szybciej niż nowsze mieszkania.
– Dlaczego tak się dzieje? Na atrakcyjność wielkiej płyty wpływa między innymi cena, przeciętnie o około 15-20 proc. niższa niż w przypadku mieszkań na nowoczesnych osiedlach. Oznacza to, że za mieszkanie większe możemy zapłacić mniej. Kluczowe znaczenie ma tu jednak nie sam metraż, ale tzw. program mieszkania – czyli funkcja, jaką pełni ono dla najemcy. To układ – kawalerka, dwa czy trzy pokoje – decyduje o wartości i potencjale wynajmu, a nie sama liczba metrów. Wielka płyta wypada pod tym względem wyjątkowo korzystnie, bo w mniejszym metrażu oferuje optymalny program. Średnie mieszkania 2–3 pokojowe w tej technologii mają nawet o 20 proc. mniejszą powierzchnię niż ich odpowiedniki w nowszych budynkach, co pozwala efektywniej monetyzować inwestycję i lepiej odpowiada na potrzeby rynku najmu – podkreśla Maciej Gołębiewski.
Więcej niż mieszkanie
Kolejnym powodem, dla którego wielka płyta uchodzi za „święty Graal” inwestowania w mieszkania, jest jej lokalizacja. Kiedyś osiedla powstawały na obrzeżach miast i służyły głównie jako „sypialnie”. Dziś te tereny są już w centrum miejskiego życia – dawne peryferia stały się częścią rozbudowanej aglomeracji, a wiele blokowisk jest bliżej centrów niż nowe osiedla na dzisiejszych przedmieściach.
– Wielka płyta to nie tylko rząd bloków z betonu, ale całe, dobrze zaplanowane osiedla. Projektowano je tak, żeby ludzie mieli wszystko pod ręką – przychodnie, sklepy czy placówki edukacyjne. – Wielka płyta to nie tylko rząd bloków z betonu, ale całe, dobrze zaplanowane osiedla. Projektowano je tak, żeby ludzie mieli wszystko pod ręką – przychodnie, sklepy czy placówki edukacyjne. W projektowaniu osiedli uczestniczyli nawet psychologowie i socjologowie. Nie chodziło tylko o postawienie bloku, ale o to, jak ludzie będą razem funkcjonować – mówi ekspert. – Dodatkowo, między blokami zostawiano przestrzeń. Wystarczy przejść się po Ursynowie, Ratajach czy Bieńczycach, żeby zobaczyć, jak dużo tam zieleni. To daje oddech od miasta i poczucie przestrzeni, którego na współczesnych blokowiskach zwyczajnie brakuje Dziś na nowych osiedlach rzadko się to spotyka – zamiast drzew i skwerków pojawiają się kolejne budynki.– zaznacza Maciej Gołębiewski.
Długowieczność?
Bloki z wielkiej płyty budowano z gotowych, prefabrykowanych elementów betonowych, które łączono stalowymi prętami i zaprawą. Miało to zapewnić ich długowieczność, jednak z czasem pojawiły się wątpliwości dotyczące trwałości i bezpieczeństwa tej technologii. To właśnie z tego powodu, jeszcze do niedawna, „datę ważności” wielkopłytowych konstrukcji określano na 50 lat. Dziś wiemy, że mimo upływu lat beton w blokach wciąż zachowuje swoje właściwości, a jego jakość nie budzi większych zastrzeżeń. Potwierdzają to badania prowadzone przez Instytut Techniki Budowlanej.
– Jeszcze parę lat temu większość osób uważała osiedla z wielkiej płyty za przeżytek. Dziś coraz częściej mówi się o ich modernizacji. O tym, że mogą dostać drugie życie. Potwierdzają to przykłady z Niemiec czy Francji, gdzie po rewitalizacji bloki wyglądają zupełnie inaczej. W Polsce też idziemy w tym kierunku. Zamiast burzyć, dziś wzmacnia się konstrukcje, wymienia instalacje, odnawia elewacje i dodaje ekologiczne rozwiązania – panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła. Dzięki temu bloki z lat 70. i 80. mogą stać jeszcze długie lata, a przy okazji spełniają obecne standardy i wyglądają nowocześnie. Coraz częściej docenia się też samą technologię wielkiej płyty – mówi Maciej Gołębiewski.
– Prefabrykacja wraca do łask i dziś coraz częściej stosowana jest przy budowie nowoczesnych osiedli mieszkaniowych – zauważa Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development. – Wynika to przede wszystkim z jej zalet: szybkości realizacji, wysokiej jakości wykonania elementów w warunkach fabrycznych oraz powtarzalności standardów. Dzięki temu możliwe jest skrócenie czasu budowy nawet o kilka miesięcy w porównaniu z tradycyjnymi metodami. Prefabrykaty gwarantują również większą precyzję i trwałość – każdy element powstaje w kontrolowanych warunkach, co minimalizuje ryzyko błędów czy usterek. Co więcej, technologia ta jest bardziej ekologiczna: generuje mniej odpadów budowlanych, a sam proces montażu na placu budowy jest znacznie mniej uciążliwy dla otoczenia. Dla dewelopera oznacza to szybsze oddawanie mieszkań do użytku, a dla klientów – pewność jakości i możliwość szybszego wprowadzenia się do wymarzonego lokum – podkreśla ekspert.
Inwestycyjny pewniak
Przez lata mieszkania w blokach z wielkiej płyty uchodziły za mało atrakcyjne – kojarzone z szarością PRL-u i masową zabudową. Dziś jednak ten segment odzyskuje swoją wartość. Pozytywnie wyróżnia się na tle nowoczesnego budownictwa oraz cen panujących na rynku pierwotnym i staje się jednym z najpewniejszych wyborów dla inwestorów.
– Inwestowanie w mieszkania z wielkiej płyty dziś naprawdę ma sens. Mieszkania z wielkiej płyty wyróżniają się korzystniejszym stosunkiem ceny zakupu do potencjalnych przychodów z najmu. Są tańsze w nabyciu, a jednocześnie szybciej znajdują najemców, co przekłada się na lepszą rentowność inwestycji. Dodatkowo, według danych PKO BP z 2021 roku to właśnie te mieszkania drożały najszybciej w ostatnich latach. Podwójna korzyść – bieżące czynsze i wzrost wartości kapitałowej – mówi Maciej Gołębiewski. – Do tego dochodzi jeszcze jedna rzecz – popyt na te mieszkania utrzymuje się na stałym, wysokim poziomie. Te lokale wystawione na sprzedaż znajdują nabywców praktycznie od ręki, więc inwestor nie musi się martwić ewentualnym wyjściem z inwestycji. Wielka płyta, niegdyś symbol PRL-u, dziś staje się inwestycyjnym pewniakiem – solidna, dobrze zlokalizowana i naprawdę rentowna – podsumowuje ekspert.
Źródła:
„Puls Nieruchomości” PKO BP – marzec 2022
„Puls Nieruchomości” PKO BP – czerwiec 2021
„Ekspert: modernizacja pozwoli użytkować budynki z wielkiej płyty przez 100-120 lat”
Polska Agencja Prasowa – wrzesień 2023
***
Maciej Gołębiewski jest praktykiem najmu, ekspertem do spraw inwestowania w nieruchomości i twórcą dobregonajmu.pl. Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Swoją przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 roku od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców oraz wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 milionów złotych. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci.
