Konflikty między współwłaścicielami nieruchomości należą dziś do jednych z najczęstszych
i najbardziej złożonych sporów majątkowych w Polsce. Sytuacje te potrafią ciągnąć się latami, generując rosnące koszty, komplikacje prawne i napięcia rodzinne. O tym, dlaczego współwłasność bywa tak trudna oraz jak skutecznie i bezpiecznie doprowadzić do jej zniesienia, opowiada Jarosław Maculewicz – kurator spadków nieobjętych i ekspert w zakresie regulacji stanów prawnych nieruchomości.
Choć współwłasność wydaje się prosta – kilka osób posiada określone udziały w jednej nieruchomości – to w praktyce okazuje się jednym z najbardziej problematycznych i konfliktogennych sposobów zarządzania majątkiem. Różne oczekiwania, trudności komunikacyjne, obciążenia finansowe, a czasem nawet brak wiedzy o pozostałych współwłaścicielach prowadzą do napięć
i sporów, które mogą ciągnąć się latami. W takich sytuacjach, jak wskazuje ekspert, kluczowe jest szybkie uporządkowanie stanu prawnego, zanim konflikt stanie się nieodwracalny. Współwłasność
to sytuacja, w której nieruchomość należy do kilku osób jednocześnie. Najczęściej w udziałach ułamkowych – np. 1/2, 1/4 czy 1/8. Problem zaczyna się wtedy, gdy współwłaściciele nie mają wspólnej wizji tego, jak z nieruchomości korzystać, czy ją wynajmować, sprzedawać, albo kto ma ponosić koszty utrzymania – podkreśla Jarosław Maculewicz.
Czym jest współwłasność i dlaczego tak często prowadzi do konfliktów?
Współwłasność najczęściej pojawia się w wyniku dziedziczenia, małżeństwa lub wspólnego zakupu nieruchomości przez kilka osób. Teoretycznie każda ze stron zna swój udział i swoje prawa, jednak praktyka pokazuje, że decyzje dotyczące nieruchomości muszą zapadać wspólnie – nawet jeśli współwłaścicieli dzielą setki kilometrów, skomplikowane relacje rodzinne lub zupełnie różne potrzeby. Najczęstsze powody konfliktów to brak zgody co do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości, nierówne ponoszenie kosztów jej utrzymania czy sytuacje, w których jedna osoba mieszka, a druga spłaca np. kredyt. Często problemem jest też to, że współwłaściciele w ogóle się nie znają
– odziedziczyli mieszkanie po dalekim krewnym i nagle dowiadują się, że mają np. 1/20 udziału
– tłumaczy ekspert.
Brak informacji o stanie prawnym, zadłużeniu czy pozostałych współwłaścicielach powoduje poczucie bezradności, a to z kolei blokuje jakiekolwiek działania. W takich sytuacjach konflikty narastają, generują koszty i często prowadzą do konieczności podjęcia formalnych kroków.
Zniesienie współwłasności – skuteczny sposób na rozwiązanie konfliktu
Jednym ze sposobów, aczkolwiek najbardziej czasochłonnym, jest zniesienie współwłasności – dobrowolne lub przeprowadzone przez sąd. Zniesienie współwłasności
to procedura, w której współwłaściciele kończą wspólne posiadanie nieruchomości. Można zrobić
to dobrowolnie, co jest szybsze, lub przez sąd, kiedy porozumienie jest niemożliwe – wyjaśnia Maculewicz.
Trzy główne scenariusze przy znoszeniu współwłasności, to:
1. Podział fizyczny nieruchomości
Dotyczy głównie działek. Jeżeli grunt ma odpowiedni kształt i metraż, można go podzielić na kilka mniejszych części odpowiadających udziałom.
2. Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
Pozostali otrzymują spłatę. To najczęstszy scenariusz, np. po rozwodach.
3. Sprzedaż nieruchomości i podział środków
Rozwiązanie dla sytuacji, gdy nikt nie chce lub nie może przejąć nieruchomości.
Przykłady z praktyki: gdy spór trwa dekadę
Ostatnio zajmowaliśmy się mieszkaniem po babci, w którym udział miały trzy osoby.
Jeden współwłaściciel mieszkał na stałe, drugi żył za granicą, a udział trzeciego był zajęty przez komornika. Mieszkający właściciel od 12–15 lat sam płacił wszystkie koszty, a komornik mógł egzekwować jedynie udział, nie całą nieruchomość. Konflikt trwał ponad dekadę – opowiada Maculewicz.
W tej sytuacji fizyczny podział był niemożliwy. Mieszkanie sprzedano, a środki podzielono między współwłaścicieli. Udział zadłużonego właściciela trafił do komornika, co pozwoliło zakończyć wieloletni spór.
Gdyby nie doszło do sprzedaży, mogłoby dojść do sytuacji, w której na licytację trafia udział i kupuje go osoba trzecia. A to z kolei otwiera zupełnie nowe konflikty, bo nowy udziałowiec ma takie same prawa jak brat czy siostra – zaznacza ekspert.
Kiedy zniesienie współwłasności jest najlepszym rozwiązaniem?
Ekspert wymienia kilka kluczowych sytuacji, w których zniesienie współwłasności jest nie tylko zasadne, ale wręcz konieczne: To dobra decyzja, gdy współwłaściciele nie mają szans na porozumienie, gdy nieruchomość generuje długi i nikt nie chce jej zarządzać, gdy istnieje silny konflikt osobisty albo gdy jedna osoba korzysta z lokalu, a inni są pozbawieni jakichkolwiek korzyści – wylicza Maculewicz. Dotyczy to również nieruchomości, które niszczeją z powodu braku decyzji. Każdy miesiąc zwłoki to dodatkowe koszty i utrata wartości. Alternatywy dla zniesienia współwłasności: nie zawsze trzeba iść do sądu Choć zniesienie współwłasności jest skuteczne, nie zawsze jest jedynym rozwiązaniem. Maculewicz wskazuje kilka alternatyw:
1. Umowa „quoad usum”
To umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Każdy współwłaściciel otrzymuje część nierucho-mości do wyłącznego użytku. To świetne rozwiązanie dla kamienic, lokali użytkowych
czy dużych domów. Tanie, szybkie i niewymagające sądu, ale nie usuwa współwłasności jako takiej
– zaznacza ekspert.
2. Umowa o zarządzanie nieruchomością
Reguluje zasady podejmowania decyzji, podział kosztów, wynajem.
3. Mediacja rodzinna
Skuteczna zwłaszcza w konfliktach emocjonalnych, np. po rozwodach.
4. Sprzedaż udziału inwestorowi
Często otwiera drogę do późniejszego zniesienia współwłasności, gdy emocje pomiędzy członkami rodziny uniemożliwiają współpracę.
Ryzyka i zagrożenia – o czym trzeba pamiętać?
Zniesienie współwłasności, choć często przynosi ulgę, niesie również pewne ryzyka. Największym zagrożeniem są rozliczenia nakładów i pożytków – ktoś może domagać się zwrotu kosztów poniesionych np. przez 10–15 lat. Kolejne ryzyko to nieprawidłowa wycena. Dlatego zawsze warto korzystać z niezależnego rzeczoznawcy – ostrzega Maculewicz.
Kolejne zagrożenie to sprzedaż udziału nieodpowiedniemu nabywcy – osobom wywierającym presję na pozostałych współwłaścicieli. Są inwestorzy profesjonalni, ale są też tacy, którzy stosują metody, których nie nazwałbym inwestowaniem. Dlatego ważne jest, by uważać, komu sprzedaje się udział
– dodaje ekspert.
Nie bez znaczenia jest też czas. Postępowania sądowe trwają zwykle od 2 do 3 lat, a przy dużych rozliczeniach – jeszcze dłużej.
Korzyści: dlaczego warto uporządkować współwłasność?
Mimo trudności, zniesienie współwłasności często przynosi ogromną ulgę i wymierne korzyści. To przede wszystkim zakończenie konfliktu, rozdzielenie odpowiedzialności za długi i jasna sytuacja prawna na lata. Wielu ludzi ma udziały, z których nigdy nie korzysta, choć są warte realne pieniądze. A dopóki nie ma porządku prawnego, nic nie mogą zrobić – podkreśla Maculewicz.
Dla wielu osób to moment, w którym po raz pierwszy od lat mogą podjąć decyzję o swoim majątku
– sprzedaży, inwestycji, spłacie długów czy po prostu uporządkowaniu spraw rodzinnych.
Współwłasność, mimo że nie jest niczym złym to w praktyce może sporo skomplikować i generować koszty jak i niepotrzebne emocje. Dzięki ekspertom takim jak Jarosław Maculewicz wiele spraw, które latami dzieliły rodziny, udaje się zakończyć w sposób korzystny dla wszystkich stron.
