Rynek wymusza zmianę podejścia z pasywnego dochodu na aktywne zarządzanie
Rynek najmu w Polsce wchodzi w fazę, w której przestaje być prostą lokatą kapitału, a zaczyna działać jak pełnoprawne aktywo inwestycyjne wymagające zarządzania. Potwierdzają to zarówno dane rynkowe, jak i obserwacje operatorów działających w skali.
– Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie i je wynająć. Dziś to już nie działa – najem stał się pełnoprawnym procesem zarządzania, a nie pasywną inwestycją. Coraz częściej wygrywa nie ten, kto ma najlepszą lokalizację, tylko ten, kto potrafi stabilizować wynik w czasie – mówi Paulina Benda, prezes zarządu SuperApart.
Większy zysk czy większa stabilność? Zmiana podejścia inwestorów
Rentowność najmu mieszkań w największych miastach stabilizuje się dziś na poziomie ok. 4-6% rocznie, a tylko w wybranych lokalizacjach przekracza 6-7%. Przykładowo: Łódź – ok. 5,7%, Warszawa – ok. 5,6%, Wrocław – ok. 5,4%*.
Jednocześnie w praktyce – szczególnie w centralnych lokalizacjach – realna rentowność często spada do poziomu 3-4% po uwzględnieniu kosztów, podatków i okresów bez najemcy.
To powoduje wyraźną zmianę podejścia inwestorów: zamiast maksymalizacji zysku coraz częściej wybierają jego przewidywalność. Kluczowe staje się nie to, ile można zarobić „w najlepszym scenariuszu”, ale jak stabilny będzie dochód w dłuższym okresie.
Rynek najmu zmienia zasady gry. Większa podaż i presja na czynsze
Zmiana strategii inwestorów wynika bezpośrednio z sytuacji rynkowej. Czynsze rosną dziś znacznie wolniej niż ceny zakupu mieszkań, a w niektórych okresach notują nawet korekty. Średnia stawka najmu w Polsce na przełomie 2025/2026 wynosiła ok. 71 zł/m², przy jednoczesnym wyhamowaniu dynamiki wzrostów (ok. –1% r/r) – wynika z analiz rynku publikowanych m.in. przez 300Gospodarka i E‑budownictwo.
Jednocześnie rośnie liczba dostępnych mieszkań:
– liczba ofert najmu rośnie miesiąc do miesiąca,
– aktywność najemców spada,
– a całkowita podaż przekracza 24 tys. aktywnych ogłoszeń (luty 2026).
To oznacza wyraźne zwiększenie konkurencji między właścicielami mieszkań. Na rynek trafia coraz więcej lokali – zarówno ze strony prywatnych właścicieli, jak i dużych inwestorów instytucjonalnych (PRS), którzy oferują mieszkania w wysokim standardzie, z profesjonalną obsługą i przewidywalnymi warunkami najmu.
Dodatkowo planowane regulacje najmu krótkoterminowego mogą sprawić, że część mieszkań – dziś funkcjonujących np. na Airbnb – trafi na rynek najmu długoterminowego. W praktyce oznacza to jeszcze większą podaż i sytuację, w której to właściciele muszą zabiegać o najemcę – nie tylko ceną, ale też jakością oferty i standardem obsługi.
Zarządzanie zamiast „pasywnego dochodu”
– Dziś największym ryzykiem dla właściciela nie jest to, że zarobi mniej, tylko że przez kilka miesięcy nie zarobi wcale. Dlatego kluczowe staje się ograniczanie pustostanów i aktywne zarządzanie ofertą, a nie samo posiadanie mieszkania – podkreśla Paulina Benda.
W nowych warunkach kluczowym czynnikiem przestaje być sama lokalizacja czy standard mieszkania, a zaczyna być sposób zarządzania.
Profesjonalne zarządzanie najmem – obejmujące dobór najemców, ograniczanie pustostanów, optymalizację cen i kontrolę kosztów – bezpośrednio przekłada się na realną rentowność inwestycji. Bez tego „teoretyczny” zwrot na poziomie 5-6% może w praktyce spaść nawet do 3-4%.
Odpowiedzią na tę zmianę są m.in. nowe modele operacyjne, takie jak FlexRent, który łączy różne formy najmu i pozwala elastycznie zarządzać obłożeniem oraz przychodem w zależności od sytuacji rynkowej.
Rynek w najbliższych miesiącach czekają intensywne zmiany. Koniczność rejestracji obiektów w najmie krótkoterminowym może spowodować znaczące przesunięcia. Obecnie na warszawskim rynku jest dostępnych około 47 tys. miejsc noclegowych w apartamentach. Jeśli część z apartamentów z najmu krótkoterminowego zasili rynek najmu długoterminowego spowoduje to spadek cen najmu i jeszcze większą „walkę” o najemcę. Dzisiaj mieszkanie na rynku najmu długoterminowego czeka nawet kilka miesięcy na znalezienie najemcy. FlexRent zapewnia inwestorom zdecydowanie większą stabilizację przychodów.
Coraz więcej właścicieli zaczyna bowiem traktować najem nie jako pasywne źródło dochodu, ale jako aktywo wymagające pracy, decyzji i strategii – podobnie jak inne inwestycje finansowe.
