Rynek najmu zwrotnego w Polsce może mocno przyspieszyć
Polska ma szansę stać się jednym z najważniejszych rynków transakcji sale leaseback w Europie Środkowo-Wschodniej. Eksperci wskazują, że rosnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych może w 2026 roku wyraźnie zwiększyć skalę rynku najmu zwrotnego w kraju. Sprzyjają temu m.in. stabilny wzrost gospodarczy, atrakcyjne stopy kapitalizacji oraz rozwinięty rynek nieruchomości komercyjnych.
Według specjalistów Polska zaczyna być postrzegana nie tylko jako rynek okazjonalnych inwestycji, ale jako miejsce długoterminowej obecności międzynarodowego kapitału.
Inwestorzy szukają stabilnych aktywów i długoterminowych przepływów
Eksperci rynku nieruchomości podkreślają, że globalny kapitał coraz chętniej szuka inwestycji opartych na realnych aktywach i przewidywalnych przepływach pieniężnych. W tym kontekście polski rynek sale leaseback zaczyna wyróżniać się na tle regionu.
Agnieszka Radkiewicz z firmy INWI zwraca uwagę, że Polska oferuje inwestorom połączenie relatywnie wysokich stóp zwrotu z solidnym otoczeniem gospodarczym. W porównaniu z Europą Zachodnią kraj nadal zapewnia wyższe stopy kapitalizacji przy porównywalnej jakości aktywów i najemców.
Dodatkowym atutem jest prognozowany wzrost gospodarczy, który pozostaje wyraźnie wyższy niż średnia dla strefy euro.
Polska wyróżnia się skalą rynku w regionie CEE
Zdaniem ekspertów duże znaczenie ma również sama wielkość polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Polska pozostaje największym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, zdolnym regularnie obsługiwać transakcje interesujące dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych.
Inwestorzy coraz częściej szukają możliwości budowy większych portfeli nieruchomości w jednym kraju. Polska daje taką możliwość dzięki dużej liczbie funkcjonalnych obiektów w sektorach logistyki, przemysłu, handlu czy infrastruktury operacyjnej.
Eksperci podkreślają, że dla funduszy kluczowa jest możliwość realizowania kolejnych podobnych transakcji w przewidywalnym otoczeniu rynkowym. Pod tym względem polski rynek zaczyna wyraźnie wyróżniać się na tle innych państw regionu.
Coraz więcej zagranicznych funduszy może wejść do Polski na stałe
Według specjalistów różnica między obecnym okresem a wcześniejszymi latami polega na zmianie podejścia inwestorów zagranicznych. Dotychczas część funduszy traktowała Polskę jako rynek okazjonalnych inwestycji. Teraz coraz częściej pojawia się strategia długoterminowej obecności.
Eksperci przewidują, że zagraniczne podmioty będą szybciej podejmować decyzje inwestycyjne i mocniej konkurować o atrakcyjne nieruchomości dostępne w formule najmu zwrotnego.
Dla firm sprzedających nieruchomości w modelu sale leaseback może to oznaczać lepsze warunki transakcji oraz większą dostępność kapitału.
Firmy z międzynarodowym ratingiem zwiększają atrakcyjność rynku
Istotnym argumentem dla inwestorów jest także jakość najemców działających w Polsce. Coraz więcej przedsiębiorstw funkcjonujących na krajowym rynku to podmioty o międzynarodowym ratingu, regionalni liderzy lub prywatne grupy kapitałowe o stabilnej pozycji finansowej.
Dzięki temu zagraniczne fundusze mogą inwestować nie tylko w atrakcyjne nieruchomości, ale także w projekty zabezpieczone umowami z wiarygodnymi najemcami. Zdaniem ekspertów zmienia to postrzeganie ryzyka i sprawia, że Polska zaczyna być porównywana z bardziej dojrzałymi rynkami Europy Zachodniej.
Rynek sale leaseback może zostać włączony do głównych portfeli europejskich
Eksperci przewidują, że 2026 rok może okazać się przełomowy dla polskiego rynku najmu zwrotnego. Jeśli napływ zagranicznego kapitału utrzyma obecne tempo, Polska może zostać na stałe uwzględniona w głównych strategiach inwestycyjnych europejskich funduszy.
Taki scenariusz zwykle prowadzi do efektu „kuli śnieżnej” – obecność dużych inwestorów przyciąga kolejnych uczestników rynku, zwiększa skalę transakcji i otwiera nowe sektory dla inwestycji.
Ryzykiem pozostają koszty finansowania i wymagania ESG
Mimo optymistycznych prognoz eksperci wskazują również na potencjalne zagrożenia dla rynku. Jednym z nich pozostaje koszt finansowania w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, który nadal jest wyższy niż w strefie euro.
Coraz większe znaczenie mają także wymagania związane z ESG i efektywnością energetyczną nieruchomości. Obiekty niespełniające nowych standardów mogą mieć trudniejszy dostęp do kapitału lub wyższe koszty finansowania.
Inwestorzy zwracają uwagę również na stabilność regulacyjną i przewidywalność prawa. Eksperci podkreślają, że dla międzynarodowego kapitału równie ważne jak same przepisy są jasne zasady ich interpretacji i egzekwowania.
